Kontrola systému vytápění pro SVJ a bytová družstva

Kdy se povinnost týká bytového domu

Povinnost platí, pokud je v domě společný zdroj tepla – kotelna, kaskáda kotlů, tepelné čerpadlo nebo předávací stanice dálkového tepla – se jmenovitým výkonem nad 70 kW. U bytových domů se do výkonu počítají jen zdroje, které vytápějí více než jeden byt. Etážové kotle v jednotlivých bytech se nesčítají.

Orientačně se povinnost objevuje u domů zhruba od 15 bytů, rozhoduje ale skutečný výkon na štítku kotle nebo přípojný výkon ve smlouvě s dodavatelem tepla. Orientaci vám dá test povinnosti za 30 sekund.

• KdoSystémy nad 70 kWsoučet jmenovitých výkonů všech zdrojů tepla
• Jak častoNejméně 1× za 5 letnový systém do 3 let od uvedení do provozu
• Kdo ji provádíEnergetický specialista MPOzprávu zapisuje do evidence ENEX
• SankcePokuta až 200 000 Kčkontroluje Státní energetická inspekce (SEI)

Za co odpovídá výbor

Povinnost zajistit kontrolu má společenství vlastníků jednotek. Za její plnění odpovídá statutární orgán – výbor nebo předseda – který má jednat s péčí řádného hospodáře. Prakticky to znamená vědět, zda dům povinnost má, kdy je termín, a kontrolu včas objednat.

Za nesplnění povinnosti může Státní energetická inspekce (SEI) uložit pokutu až 200 000 Kč. Pokutu by platilo společenství, tedy ve výsledku vlastníci. Proto je dobré mít o kontrole jasný doklad: zprávu zapsanou v evidenci ENEX.

U bytového družstva je vlastníkem domu družstvo a kontrolu zajišťuje jeho představenstvo nebo správa.

Co připravit a co předložit shromáždění

Pro samotnou kontrolu potřebuji jen to, co v domě obvykle je:

• typy a výkony kotlů (fotka štítku), u dálkového tepla smlouvu s dodavatelem,
• projektovou dokumentaci vytápění, pokud ji dům má,
• revizní zprávy a servisní záznamy, případně PENB domu,
• vyúčtování tepla nebo spotřebu plynu za poslední roky,
• kontakt na správce nebo na toho, kdo má klíče od kotelny.

Kontrola je zákonná povinnost, takže o tom, zda ji provést, se nehlasuje. Jak se schvaluje objednávka a z čeho se hradí, určují stanovy vašeho SVJ. Ke zprávě přidám stručné shrnutí pro vlastníky: zda systém funguje dobře, co doporučuji a co se vyplatí řešit nejdřív. Hodí se jako podklad pro shromáždění i pro plánování oprav z fondu oprav.

Jak kontrola v bytovém domě probíhá

1. Ověření a nabídka. Z pár údajů ověřím povinnost a pošlu pevnou nabídku.
2. Prohlídka kotelny nebo předávací stanice zpravidla 1–2 hodiny. Vytápění ani teplá voda se nevypínají, obyvatelé nic nepoznají.
3. Měření. U plynové kotelny měřím spaliny analyzátorem Testo, rozvody kontroluji termokamerou, prověřím nastavení regulace.
4. Zpráva a zápis do ENEX. Zprávu dostane výbor elektronicky, včetně shrnutí pro vlastníky.
5. Připomenutí. Další kontrola je potřeba nejméně jednou za 5 let – ozvu se s předstihem, i kdyby se mezitím vyměnil výbor.

Co SVJ z kontroly získá

Kromě splněné povinnosti hlavně přehled o tom, kde dům zbytečně platí za teplo. V bytových domech se často opakují stejné věci: ekvitermní křivka nastavená „pro jistotu“ výš, chybějící útlum v noci, nevyvážená soustava, kdy se horní patra přetápějí a dolní nedotápějí, nebo neizolované armatury v kotelně. Řada z nich se dá vyřešit levně při běžném servisu.

Ve zprávě proto odlišuji provozní opatření, která stojí málo nebo nic, od investic, které má smysl zvážit při plánované rekonstrukci.

Kontroly bytových domů jsem prováděl mimo jiné v Praze, Třeboni (včetně 6 domů Stavebního bytového družstva Města Třeboň), Jihlavě, Dačicích, Chomutově, Karlových Varech nebo Olomouci.

Spravuje váš dům správcovská firma? Kontrolu může objednat i ona – pro správce mám nabídku pro celé portfolio.